Il Prezzo ed il Valore
Nelle stime immobiliari potrebbe capitare che il prezzo non rispecchi il valore attuale.
Il Prezzo riassume l’esito di una trattativa commerciale in un momento preciso che talvolta potrebbe non equivalere al Valore espresso da una stima immobiliare.
La casa, o un immobile in generale, rappresenta una realtà costituita per soddisfare diverse esigenze di natura personale e sociale. Non può essere solamente un bene prezzabile da un valore tabellato perchè nel valore acquisito rientrano progetti e idee sviluppate per soddisfare diverse esigenze in modo il più possibile efficiente e razionale.
Sulla determinazione del prezzo dovrebbe rispecchiarsi una corretta valutazione delle aspettative e delle potenzialità del mercato: le indicazioni in tal senso esprimono spesso delle valutazioni personali oltretutto non coerenti con il periodo in cui si vorrebbe realizzare la vendita. O, in altri casi, viziati da una interpretazione ottimistica non riscontrabile nella realtà.
La conseguenza è quella di proporre la vendita di un bene che non trova la collocazione sperata se non con un allungamento sproporzionato del tempo di chiusura e solitamente con una trattativa eccessiva al ribasso.
Il riscontro sul prezzo avviene nel momento in cui l’acquirente individua nell’immobile le caratteristiche da lui ricercate.
? I criteri di una stima
Nelle stime immobiliari corrette si impone un processo di analisi che prevede l’interpretazione dei parametri fisici contrapposti alle aspettative e le potenzialità del mercato riferita ai probabili acquirenti. Maggiore sarà l’attinenza dei parametri individuati sull’immobile alle necessità conosciute degli acquirenti, maggiore sarà l’efficacia della stima. Ma in cosa consistono questi parametri?
– PARAMETRI ANALITICI – Tra i principali elementi c’e’ sicuramente la misura della superficie che deve rispettare delle specifiche ben precise: esistono infatti diversi criteri di misura. In ambito di valutazione commerciale il criterio adottato è quello della superficie commerciale le cui modalità sono molto simili alla superficie catastale riportata sulle visure catastali. Considerando infatti che tale misura si riflette direttamente sul valore di stima, è importante che tale misura sia applicata con criteri omogenei per permettere le adeguate comparazioni. Nell’analisi inoltre si devono considerare i diversi parametri costruttivi come:
- l’altezza del piano,
- l’esposizione,
- la disposizione,
- lo stato di manutenzione e degli impianti.
Elementi che si affiancano ai vincoli legali della proprietà intesi come pesi, aggravi, pendenze e previsioni condominiali.
Sicuramente nella valutazione devono essere considerate le comparazioni con altri immobili presenti sul mercato e la statistica di quelli venduti recentemente.
– INCIDENZA COMMERCIALE – E’ il secondo aspetto delle stime immobiliari e del relativo processo valutativo che consiste nell’anticipare (e monetizzare) il livello di gradimento degli aspiranti acquirenti. In tale ambito si racchiudono le considerazioni sulla caratteristiche abitative della zona dell’immobile: servizi, collegamenti, negozi, scuole sono alcuni elementi da valutare. Commercialmente infatti una lussuosa costruzione dotata dei più raffinati livelli di confort situata in una zona non appetibile, vedrà decadere il valore di stima calcolato secondo il criterio della costruzione.
Una stima professionale quindi rende particolarmente efficiente il successivo processo di vendita, ottimizzando tempi e risorse e prevedendo analiticamente il miglior valore della vendita.
Ecco perchè, al momento di pensare di vendere il proprio immobile, è importante affidarsi alla consulenza professionale della Domus che, negli oltre sessant’anni di attività immobiliare, dispone del background adeguato per soppesare le caratteristiche dell’immobile rapportandole alle attuali richieste di mercato.
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Aspetti sulle valutazioni immobiliari di Domus
- STIME IMMOBILIARI E VALUTAZIONI DI MERCATO
Una buona operazione immobiliare non è mai una questione di fortuna ma solitamente inizia da un confrontro elaborato tra le esigenze del venditore con chi, del mercato, ne misura giorno dopo giorno le evoluzioni e le tendenze. Appare pertanto evidente che le valutazioni limitate a valori tabellati non possono risultare esaustive ai fini dei valori che si possono ottenere, in quanto semplificano elementi significativi come la collocazione topografica, la vetustà, la composizione e l’esposizione oltre agli specifici gradi di finitura e delle personalizzazioni degli ambienti e degli impianti, propri di ogni immobile. Il margine di errore sulle stime cosi calcolate sono tali che potrebbero ridurre considerevolmente il valore di vendita ottenuto o imporre dei tempi molto piu’ lunghi (se non infiniti) alle successive trattative di vendita in caso di sopravalutazione. Algoritmi matematici e risultati statistici, se non opportunamente interpretati da un conoscitore delle esigenze di mercato, possono condurre a decisioni sbagliate inficiando pertanto le attese di vendita previste. - L’INGANNO DELLE STATISTICHE
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