LA STIMA IMMOBILIARE – Il primo passo per una vendita di successo consiste nell’assegnare il giusto prezzo di mercato all’immobile che si intende vendere. Cosa piu’ facile a dirsi che a farsi, pur se, negli ultimi periodi, si sprecano le iniziative di stime in internet automatizzate, basate su parametri tabellati e algoritmi di calcolo estremamente semplici e riduttivi. Per comprendere la complessita’ del calcolo, sicuramente ci si puo’ riferire al motivo per il quale negli ultimi anni il sistema bancario ha imposto un continuo susseguirsi di svariati standard estimativi (noti come Basilea xx) per cercare di avvicinare quanto piu’ possibile il valore stimato a quello dell’ipotetica vendita.
Per quanto riguarda la nostra esperienza ultracinquantennale, possiamo confermare che una reale stima di mercato non puo’ basarsi solamente sui parametri risultanti dai numerosi borsini immobiliari o, peggio, sulle voci di fantasiose transazioni ad opera del vicino esperto o del parente smaliziato.
Va ricordato che il valore determinato dalla stima rappresenta il più probabile prezzo che un ipotetico compratore è disposto a pagare per l’acquisto e tale valore pertanto e’ necessariamente confermato nel momento della vendita effettiva.
La stima pertanto racchiude in sé non solo le caratteristiche fisiche, tecniche e giuridiche dell’immobile ma deve contenere anche il valore contestualizzato ad un mercato in continua evoluzione. Si devono considerare nel dettaglio le caratteristiche primarie e secondarie dell’immobile, anticipando e valorizzando quello che il compratore si aspetterà e pesando opportunanente ogni caratteristica, in modo da costituire un corretto parametro di paragone con altri immobili di simili caratteristiche. Un apprezzamento possibile solo da chi giorno per giorno opera nel mercato tastandone il polso.
Un errore di valutazione, oggi piu’ di ieri, puo’ comportare la definitiva impossibilita’ alla vendita, aumentando di fatto i gia’ numerosi immobili disponibili sul mercato che non trovano collocazione. Al contrario una stima immobiliare commerciale, effettuata con i giusti crismi professionali, potrà eludere aspettative ottimistiche ma consentirà di ottimizzare la vendita concretizzandone il miglior esito possibile nel più breve periodo.
