Vendita di un appartamento e lavori condominiali straordinari: spese a carico del venditore o dell’acquirente? Ecco la regola e gli esempi pratici per evitare contenziosi.

Uno dei dubbi più frequenti nelle compravendite riguarda la ripartizione delle spese straordinarie di condominio.

La regola di base è chiara:

• Venditore → resta obbligato a pagare le spese già deliberate dall’assemblea condominiale prima della vendita, anche se i lavori devono ancora essere eseguiti.
• Acquirente → si fa carico delle spese deliberate dopo il rogito.

Questa impostazione deriva dall’art. 63 disp. att. c.c. e dalla costante giurisprudenza in materia.

Esempio pratico 1
Il condominio delibera a maggio 2025 il rifacimento del tetto. Il rogito avviene a luglio 2025. Le spese, anche se i lavori inizieranno solo in ottobre, restano a carico del venditore.

Esempio pratico 2
Il rogito avviene a luglio 2025. In settembre l’assemblea delibera la sostituzione della caldaia centralizzata. In questo caso, le spese spettano all’acquirente.

👉 Consiglio pratico

Per evitare contestazioni è sempre opportuno inserire nel contratto un’apposita clausola che definisca con chiarezza chi sosterrà le spese straordinarie deliberate a ridosso del rogito.

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Con l’avvicinarsi dell’autunno, il mercato immobiliare di Trieste mostra segnali chiari: la domanda rimane sostenuta, i prezzi consolidano la crescita e gli affitti corrono più dei valori di vendita.

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Cos’è il contratto agevolato 3+2

È una formula prevista dalla legge che prevede:

• una durata minima di 3 anni + 2 di rinnovo automatico;
• un canone calmierato, definito in base agli accordi territoriali;
• la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca al 10%, ottenendo così una tassazione agevolata.

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Sintesi e Tendenze (2024-2025)

Il mercato immobiliare di Trieste ha mostrato una notevole dinamicità nel periodo 2024-2025, con un aumento sia dei prezzi di vendita che di affitto. Questa sintesi si concentra sulle tendenze specifiche della città, offrendo una panoramica concisa della situazione attuale e delle prospettive future.

Andamento dei Prezzi Immobiliari a Trieste

Nel marzo 2025, il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita a Trieste si attestava a €2.351 al metro quadro, con un aumento del 4,21% rispetto a marzo 2024. I prezzi medi massimi per il nuovo superavano i €4.500 al metro quadro, con punte fino a €7.000 in zone pregiate con vista mare. L’usato in buone condizioni oscillava tra €1.400 e €3.000 al metro quadro. Anche il mercato degli affitti ha registrato un incremento significativo, con una media di €11,29 al mese per metro quadro nel marzo 2025, in aumento del 9,93% rispetto all’anno precedente. Trieste si conferma l’area più costosa per gli affitti in Friuli-Venezia Giulia, con una media di €10,8 al metro quadro.

Compravendite e Disponibilità di Immobili

Nel 2024, si è registrato un aumento delle compravendite a Trieste, con un +5% segnalato a novembre. Tuttavia, nel primo trimestre del 2025, l’offerta di immobili in vendita è diminuita nel Nord Italia, inclusa Trieste. La domanda ha superato l’offerta, con un aumento del 37% della domanda a fronte di un aumento solo del 4% dell’offerta a livello nazionale all’inizio del 2025. A Trieste, la domanda di immobili in vendita è risultata sensibilmente superiore all’offerta. Si è osservata una diminuzione dello stock di immobili in vendita a Trieste del 10,2% a gennaio 2025.

Ricadute Sociali e Dinamiche Locali

L’aumento dei prezzi ha reso l’acquisto di una casa sempre più difficile, soprattutto per i giovani. A Trieste, si registra una crescente domanda di appartamenti di piccole dimensioni a causa della prevalenza di nuclei familiari composti da una sola persona, il che contribuisce all’aumento dei prezzi per questa tipologia di immobili. La città sta diventando più attrattiva per turisti e studenti universitari, il che incide sul mercato immobiliare, portando potenzialmente allo spostamento di residenti a lungo termine.

Previsioni e Opinioni degli Esperti

Gli esperti del settore ritengono che il mercato residenziale triestino rimanga dinamico e promettente. Si prevede una crescita costante dei prezzi, seppur contenuta, intorno al 2-3% annuo. La Fiaip prevede un aumento del numero delle compravendite nel 2025 e un incremento dei prezzi tra l’1,5% e il 2%, trainato dalla limitata offerta. Nonostante una flessione a livello nazionale, il mercato triestino sembra tenere, con un leggero aumento dei prezzi. Tuttavia, alcune analisi indicano che Trieste ha perso attrattività nel 2025 rispetto agli anni precedenti, suggerendo una possibile fase di stabilizzazione o rallentamento.

Conclusioni

Il mercato immobiliare di Trieste si presenta vivace, con una domanda sostenuta e prezzi in aumento sia per la vendita che per l’affitto. La scarsità di offerta continua a essere un fattore determinante. Le dinamiche locali, come l’aumento dell’attrattività turistica e universitaria, influenzano significativamente il mercato. Le previsioni per il 2025 indicano una continuazione della crescita, sebbene con possibili segnali di stabilizzazione. In questo contesto, l’apporto professionale dell’Agenzia DOMUS è in grado di suggerire nella vendita, nella locazione e nell’acquisto le opportunità più selettive e funzionali del mercato, ponendosi come facilitatore (mediatore) al momento della conclusione di un’operazione.

Giancarlo Fontanone

Mediatore e Arbitro Immobiliare

Comunemente i termini di Mediatore e Venditore si confondono, aprendo la strada a pericolose ambiguità.

La figura del Mediatore ha origini antichissime e spicca nel saper individuare le soluzioni accettabili alle parti e che, utilizzando la conoscenza, il dialogo, il confronto e talvolta il compromesso, hanno permesso di superare situazioni apparentemente inconciliabili. Un’opera che permette di ottenere a tutti il raggiungimento di un proprio obiettivo, pacificamente. Con l’attività specialistica del Mediatore si sono evitate molte battaglie e guerre e risolto ingiustizie ed incomprensioni, semplicemente individuando un punto d’incontro tra gli interessi delle parti.

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Ogni vendita racchiude un nuovo bisogno: una nuova casa, un bisogno di liquidità, un miglioramento abitativo.

L’apporto economico derivante da una vendita rappresenta un elemento funzionale per nuove operazioni. Ecco perchè siamo convinti che ci sia bisogno della massima onestà e chiarezza.

ASPETTATIVE E REALTA’

Dimensionare un progetto futuro è sempre difficile: spesso si assumono come irrinunciabili elementi che possono venir ridimensionati mentre vengono sottovalutati alcuni aspetti importanti. Da queste dinamiche nasce il valore minimo da realizzare, inteso come limite sotto il quale la vendita non è più conveniente.

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