LOCAZIONI IMMOBILIARI E RISCHIO LOCATIVO: quali garanzie addottare?
La ricerca di un immobile in locazione spesso comporta numerose considerazioni legate all’individuazione delle caratteristiche dello stesso rapportate alle singole esigenze. La zona, la disposizione interna, il numero dei vani, la dotazione dell’arredo, l’ottimizzazione degli impianti sono le principali caratteristiche da comparare. Talvolta però non si considera che, a differenza della compravendita, la locazione impone un rapporto temporaneo che permane fino all’esaurimento dei vincoli contrattuali.
Passeggiando per le vie cittadine di Trieste, spesso sfuggono interessanti elementi architettonici che ci riportano indietro nel tempo.
Costruzioni del tipo popolare della fine ‘800 spesso si accostano a palazzi degli anni ’70 o ad eleganti palazzine liberty o neoclassiche specchio di una ricca borghesia con profondi aspetti patriarcali.
Lo sviluppo economico non puo’ concretizzarsi se non vengono valorizzate quelle che in altri contesti sono state definite “le specialita’”. In particolare sostenere un ruolo di attrazione del polo dei servizi nel mondo bancario e’ un assunto che invade settori specifici che vanno dall’assicurativo all’immobiliare, minando alle radici il concetto di libero mercato e di posizione dominante. Con l’effetto aggiuntivo di disintegrare i livelli di professionalita’, conoscenza e consulenza acquisiti in decenni di studio ed applicazione di normative spesso contrastanti, di ricerca delle precise esigenze di una clientela evoluta e di confronto in un mercato sottoposto a marcati condizionamenti esterni. E di poter imporre a propria discrezione, una volta acquisita la posizione dominante, le regole del mercato.
Riportiamo una statistica europea relativa alla percentuale di popolazione che vive in appartamenti a titolo gratuito, in affitto a prezzi di mercato, in appartamenti di proprieta’ con mutui accesi o senza mutui. Stranamente, si puo’ constatare che negli stati con maggiore solidita’ economica e sociale, vengono a ridursi drasticamente le percentuali relative ai proprietari in case senza mutui accesi. Una casualita’ o una conseguenza logica? Sicuramente un dato da considerare seriamente nel momento di un auspicabile superamento dell’attuale crisi socio-economica del nostro Paese.
Interessante analisi sulle quote percentuali di chi si avvale delle agenzie immobiliari per le loro transazioni. C’e’ ancora da fare molta strada ma i numeri dimostrano che per affrontare le numerose insidie del mercato immobiliare ci si debba affidare ad un professionista.
LA STIMA IMMOBILIARE – Il primo passo per una vendita di successo consiste nell’assegnare il giusto prezzo di mercato all’immobile che si intende vendere. Cosa piu’ facile a dirsi che a farsi, pur se, negli ultimi periodi, si sprecano le iniziative di stime in internet automatizzate, basate su parametri tabellati e algoritmi di calcolo estremamente semplici e riduttivi. Per comprendere la complessita’ del calcolo, sicuramente ci si puo’ riferire al motivo per il quale negli ultimi anni il sistema bancario ha imposto un continuo susseguirsi di svariati standard estimativi (noti come Basilea xx) per cercare di avvicinare quanto piu’ possibile il valore stimato a quello dell’ipotetica vendita.
Per quanto riguarda la nostra esperienza ultracinquantennale, possiamo confermare che una reale stima di mercato non puo’ basarsi solamente sui parametri risultanti dai numerosi borsini immobiliari o, peggio, sulle voci di fantasiose transazioni ad opera del vicino esperto o del parente smaliziato.
Va ricordato che il valore determinato dalla stima rappresenta il più probabile prezzo che un ipotetico compratore è disposto a pagare per l’acquisto e tale valore pertanto e’ necessariamente confermato nel momento della vendita effettiva.
La stima pertanto racchiude in sé non solo le caratteristiche fisiche, tecniche e giuridiche dell’immobile ma deve contenere anche il valore contestualizzato ad un mercato in continua evoluzione. Si devono considerare nel dettaglio le caratteristiche primarie e secondarie dell’immobile, anticipando e valorizzando quello che il compratore si aspetterà e pesando opportunanente ogni caratteristica, in modo da costituire un corretto parametro di paragone con altri immobili di simili caratteristiche. Un apprezzamento possibile solo da chi giorno per giorno opera nel mercato tastandone il polso.
Un errore di valutazione, oggi piu’ di ieri, puo’ comportare la definitiva impossibilita’ alla vendita, aumentando di fatto i gia’ numerosi immobili disponibili sul mercato che non trovano collocazione. Al contrario una stima immobiliare commerciale, effettuata con i giusti crismi professionali, potrà eludere aspettative ottimistiche ma consentirà di ottimizzare la vendita concretizzandone il miglior esito possibile nel più breve periodo.
L’evoluzione dei mercati, la specializzazione delle normative tecniche, giuridiche e fiscali, la prossima immissione sul mercato degli immobili provenienti dalle sofferenze bancarie e dalle aste pubbliche, impongono una riflessione sui concetti da applicare per il buon esito di una trattativa immobiliare. Riporto un mio articolo pubblicato su “IL PICCOLO” di Trieste ieri 3/7/2016.
Dall’OCSE un monito a continuare nel percorso di tassazione sugli immobili per sostenere la crescita. Ora, e’ difficile da immaginare con quali misuratori vengono individuati i presunti successi di questo incremento fiscale, considerando oltrettutto che il triplicare delle entrate fiscali nel settore dal 2012 al 2014 risulta in percentuale ancor superiore al 300% considerando la caduta dei valori immobiliari in tale periodo. Inoltre dovrebbe esser preso a riferimento la caduta delle entrate a fronte delle molte imprese costrette a chiudere per tale sproporzionato aumento ed i costi sociali conseguenti all’aumento della disoccupazione creata. Forse la ricetta e’ da rivedere….
“Ci risiamo. Dopo l’Unione europea, ecco che, puntuale, arriva l’Ocse.
La circolare Agenzia delle Entrate 31 marzo 2016, n.7/E cerca finalmente di chiarire l’applicazione del Bonus Mobili (Stabilità 2016) dedicato agli under 35
gole esigenze. La zona, la disposizione interna, il numero dei vani, la dotazione dell’arredo, l’ottimizzazione degli impianti sono le principali caratteristiche da comparare. Talvolta però non si considera che, a differenza della compravendita, la locazione impone un rapporto temporaneo che permane fino all’esaurimento dei vincoli contrattuali. 
