STIMA IRREALE E CONSEGUENZE
L’Estimo immobiliare è una disciplina strutturata per formulare un giudizio di valore (stima) intorno ad un determinato bene destinato ad una specifica operazione finanziaria in un determinato periodo (attuale).
Stimare un immobile quindi significa applicare una procedura di calcolo ben precisa nella quale i diversi esiti risultanti devono essere opportunamente interpretati in funzione delle tendenze di mercato attuale.
L’analisi pertanto deve ripercorrere schemi affidabili e conosciuti ai quali devono applicarsi le finalità del tipo di operazione ipotizzata per tale immobile e le considerazioni specifiche di un bene ad alta personalizzazione. E’ infatti assodato che la stima di un certo immobile finalizzato ad una certa operazione finanziaria, affidato a diversi professionisti di eguale esperienza e comprovata serietà, determini lo stesso valore stimato.
TIPI DI OPERAZIONE DELLA STIMA
Il valore stimato può subire notevoli modifiche a seconda del tipo di operazione ipotizzato per l’immobile. Tra questi va citato l’acquisto per demolire e ricostruire, quello relativo ad un investimento basato sul reddito di locazione esistente, il valore in fase di successione o quello ottenuto per disporre in tempi rapidi di un capitale ottenuto dalla liquidazione del bene. La stima può essere effettuata anche per determinare il costo di ricostruzione a fronte di un evento imprevisto (assicurazione da scoppio e incendio), nel caso di messa all’asta dell’immobile o nel caso di costituire una garanzia per un finanziamento.
CRITERI DI CALCOLO
Limitandosi al calcolo di stima per un immobile da destinare alla vendita, i criteri da adottare sono:
- Analisi degli immobili comparabili
- Individuazione di parametri correttivi specifici dell’immobile considerato
- Confronto con i dati relativi agli immobili simili venduti recentemente
- Analisi delle richieste di acquisto potenziali opportunatamente profilate
Il valore così determinato rappresenta il più probabile valore di mercato con cui l’immobile verrà alienato.
VANTAGGI DELLA STIMA CORRETTA
Accantonata la remota possibilità di reperire l’acquirente “pasionario” (amatore), disposto a spendere qualsiasi cifra per l’acquisto di un particolare immobile (opzione difficilmente replicabile in un mercato diventato selettivo e consapevole), rimangono da capire gli effetti prodotti da una stima corretta. Tecnicamente si potrebbero evidenziare le seguenti situazioni:
- Maggior efficacia della vendibilità dell’immobile proponendosi ai potenziali acquirenti in maniera concretamente equilibrata
- Superamento competitivo di immobili trattati a prezzi grossolanamente improbabili
- Riduzione dei tempi di definizione
- Eliminazione delle trattative con ribassi eccessivi
- Garanzia di positiva conclusione di trattativa nel caso di richiesta di perizia accessoria per il mutuo
IN CONCLUSIONE
Una stima sbagliata, e quindi irreale, può risultare da una modalità sbagliata nel processo analitico, da un errato iter di calcolo o dalle incomplete e superficiali considerazioni finali. Esistono però altre motivazioni che rasentano la frode, ad esempio: proporre una stima artefatta per ottenere un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato o, ancora, sopravalutarlo per acquisire maggiore credibilità ed assicurarsi un incarico di mediazione sfruttando lo stato emotivo di chi si determina alla vendita. Credibilità spesso abbinata a costi azzerati di mediazione e a referenze dimostrate da un notevole parco immobiliare di cui si dispone.
In tal caso oltre ai mancati effetti positivi di una stima corretta, si incorrono in altre problematiche legate alla limitata commercializzazione dell’immobile dovuta al ricarico della mancata quota provvigionale del venditore all’acquirente ed alla difficoltà di riproporre un successivo (inevitabile) abbassamento di prezzo ad una clientela che già conosce le caratteristiche e la storia dell’immobile. Ritengo opportuno ricordare che l’azzeramento provvigionale al venditore incrina sensibilmente la garanzia di tutele dello stesso da parte dell’Agente (pagato solamente dall’acquirente) e spesso la grossa mole di immobili esibiti a garanzia referenziale dell’Agente è costituita da immobili fuori mercato con limitate possibilità di collocazione.