Interessante analisi sulle quote percentuali di chi si avvale delle agenzie immobiliari per le loro transazioni. C’e’ ancora da fare molta strada ma i numeri dimostrano che per affrontare le numerose insidie del mercato immobiliare ci si debba affidare ad un professionista.
Sorgente: Tecnoborsa Scpa – Indagine Tecnoborsa 2016: Le famiglie italiane e il mercato immobiliare
LA STIMA IMMOBILIARE – Il primo passo per una vendita di successo consiste nell’assegnare il giusto prezzo di mercato all’immobile che si intende vendere. Cosa piu’ facile a dirsi che a farsi, pur se, negli ultimi periodi, si sprecano le iniziative di stime in internet automatizzate, basate su parametri tabellati e algoritmi di calcolo estremamente semplici e riduttivi. Per comprendere la complessita’ del calcolo, sicuramente ci si puo’ riferire al motivo per il quale negli ultimi anni il sistema bancario ha imposto un continuo susseguirsi di svariati standard estimativi (noti come Basilea xx) per cercare di avvicinare quanto piu’ possibile il valore stimato a quello dell’ipotetica vendita.
Per quanto riguarda la nostra esperienza ultracinquantennale, possiamo confermare che una reale stima di mercato non puo’ basarsi solamente sui parametri risultanti dai numerosi borsini immobiliari o, peggio, sulle voci di fantasiose transazioni ad opera del vicino esperto o del parente smaliziato.
Va ricordato che il valore determinato dalla stima rappresenta il più probabile prezzo che un ipotetico compratore è disposto a pagare per l’acquisto e tale valore pertanto e’ necessariamente confermato nel momento della vendita effettiva.
La stima pertanto racchiude in sé non solo le caratteristiche fisiche, tecniche e giuridiche dell’immobile ma deve contenere anche il valore contestualizzato ad un mercato in continua evoluzione. Si devono considerare nel dettaglio le caratteristiche primarie e secondarie dell’immobile, anticipando e valorizzando quello che il compratore si aspetterà e pesando opportunanente ogni caratteristica, in modo da costituire un corretto parametro di paragone con altri immobili di simili caratteristiche. Un apprezzamento possibile solo da chi giorno per giorno opera nel mercato tastandone il polso.
Un errore di valutazione, oggi piu’ di ieri, puo’ comportare la definitiva impossibilita’ alla vendita, aumentando di fatto i gia’ numerosi immobili disponibili sul mercato che non trovano collocazione. Al contrario una stima immobiliare commerciale, effettuata con i giusti crismi professionali, potrà eludere aspettative ottimistiche ma consentirà di ottimizzare la vendita concretizzandone il miglior esito possibile nel più breve periodo.
L’evoluzione dei mercati, la specializzazione delle normative tecniche, giuridiche e fiscali, la prossima immissione sul mercato degli immobili provenienti dalle sofferenze bancarie e dalle aste pubbliche, impongono una riflessione sui concetti da applicare per il buon esito di una trattativa immobiliare. Riporto un mio articolo pubblicato su “IL PICCOLO” di Trieste ieri 3/7/2016.
Dall’OCSE un monito a continuare nel percorso di tassazione sugli immobili per sostenere la crescita. Ora, e’ difficile da immaginare con quali misuratori vengono individuati i presunti successi di questo incremento fiscale, considerando oltrettutto che il triplicare delle entrate fiscali nel settore dal 2012 al 2014 risulta in percentuale ancor superiore al 300% considerando la caduta dei valori immobiliari in tale periodo. Inoltre dovrebbe esser preso a riferimento la caduta delle entrate a fronte delle molte imprese costrette a chiudere per tale sproporzionato aumento ed i costi sociali conseguenti all’aumento della disoccupazione creata. Forse la ricetta e’ da rivedere….
“Ci risiamo. Dopo l’Unione europea, ecco che, puntuale, arriva l’Ocse.
Sorgente: Confedilizia non ci sta: dall’Ocse ricette vecchie
La circolare Agenzia delle Entrate 31 marzo 2016, n.7/E cerca finalmente di chiarire l’applicazione del Bonus Mobili (Stabilità 2016) dedicato agli under 35
Sorgente: Bonus Mobili giovani coppie: le Entrate forniscono i chiarimenti
Il successo di una vendita immobiliare, in tempi certi e al miglior prezzo, e’ sicuramente subordinato ad un parere di stima quanto piu’ corretto. E costituisce il primo passo – spesso decisivo – per la presentazione dell’immobile nel mercato immobiliare.
La nuova guida per le detrazioni sulle ristrutturazioni previste dalla legge di stabilita’ del 2016
Platea più ampia per la deduzione pari al 20% del prezzo di acquisto di immobili residenziali destinati alla locazione.
Sperare di abbattere le esposizioni bancarie sulle sofferenze dei mutui abbattendo la barriera procedurale dei Tribunali e’ come pensare di svuotare il mare con un bicchiere.
Voglio dire che il problema non e’ tanto l’abbattimento dell’ultimo baluardo ai diritti degli inadempienti a risolvere la situazione: la questione e’ che il mercato immobiliare sta subendo una crisi generata soprattutto dai tagli dei finanziamenti perpetrati dagli stessi istituti di credito all’indomani della grande crisi finanziaria generata dallo sgonfiamento dei derivati, continuando ad utilizzare i fondi della BCE per autofinanziarsi anziche’ riavviare l’economia tramite accensione di mutui e crediti alle famiglie e imprese. Eliminare l’iter giudiziario nella procedura di esproprio vuol dire abbattere ulteriormente il prezzo dell’immobile pur di poter soddisfare il proprio credito. In pratica quello che, fino ad oggi, avveniva, in misura ridotta, con la vendita a stralcio. L’estensione di Legge a questa procedura vuol dire immettere sul mercato una quantita’ incontrollata di immobili a prezzo stracciato. Dubito che questo possa aiutare in maniera determinante a superare i problemi delle sofferenze perche’, in ogni modo, ci si dovra’ confrontare con un mercato che dispone di mezzi limitati per l’acquisto. Con l’ulteriore effetto destabilizzante di riduzione dei valori immobiliari sul mercato, gia’ ad oggi a livelli difficilmente sostenibili. Ribaltando ancora una volta gli effetti di una crisi finanziaria sulla parte dei cittadini che si trovano loro malgrado coinvolti.
Giancarlo Fontanone
